前言

尊龙凯时地产公司受尊龙凯时集团委托 ，负责集团现有存量物业升级改造以及运营思路研究探索 ，并将原位于尊龙凯时小区综合楼进行升级改造 ，作为新形势下运营模式转型探讨先行先试的样板基地 。下面是对深圳文化创意园调研的案例及尊龙凯时·香蜜湖文创广场运营模式构思 。

一 、案例

（一）深圳文化创意园发展过程

2004年，深圳诞生第一个文化创意产业园——大芬油画村 。这是2004年深圳首届文博会第一个也是当时唯一的分会场 。十年的发展 ，深圳成就了大芬油画村 、华侨城LOFT创意产业园 、设计之都等在国内外具有一定影响力的文化产业园区 。

    深圳的文化创意产业园区可以分为三类 ：一类是传统文化园区 ，如 ：由旧厂房改造而成的华侨城LOFT创意产业园和蛇口招商南海意库 ，可谓深圳创意园区的“佼佼者” ，这种创意融合生活旅游休闲模式园区目前已形成了相对完善的创意产业链 ，集合了创意文化 、艺术展览 、时尚潮流 、产品发布 、生活派对 、旅游观光等多重功能 。其主要的收入来源为房屋租金收入和物业管理（包括停车场）收入 ；二是依托科技和人才发展起来的文化园区 ，如深圳动漫基地 、深圳广告创意基地 、盐田国际创意港等 。由政府主导或提供场地，并提供相应的政策和资金扶植 ，政府专门组织或者由行业协会运营 ，吸引专业公司和人才进驻的文化创意园区 ，目前也在深圳文化创意行业形成一定的影响力 。其主要运营收入为政府补贴 、租金收入和物业管理（包括停车场）收入 。三是以设计为内容发展起来的创意文化园区 ，如田面设计之都 、深圳创意园（原深圳工艺品城）等园区 ，定位为以工业设计或平面设计为主的创意产业园 ，打造具有创意设计 、研发 、制作 、交易 、展览 、交流 、培训 、孵化 、评估及公共服务等综合功能为一体的创意设计文化产业园区 。同时也展现出了巨大的影响力 ，在全国乃至亚洲范围内显示出领先优势 ，“2008北京申奥” 、“2008北京奥运” 、“世界建筑师大会”申办标志等一批在海内外有广泛影响力的作品 ，均出自深圳设计园区之内的设计师之手 。其主要运营收入为租金收入、增值服务收入和物业管理（包括停车场）收入 。

目前深圳创意产业园区稳步发展 ，也出现了文化创意产业园区的店 、线 、面全方位 、多角度 、多模式的发展 。同时也依托深圳高新互联网技术 、设计人才聚集 、金融融资便利等优势 ，创意设计 、动漫及网络游戏等与数字网络技术融合的新兴行业而发展起来的文化创意产业全区增长迅猛 ，成为深圳文化行业中极具增长潜力的新亮点 。这就使深圳形成了三大类别 、不同层次 、多种形式共同存在发展的文创格局 。  

与此同时 ，随着深圳产业环境和经济实力的变化 ，文创产业园区和基地也在不断升级换代 。有些顺应市场和时代的需求 ，发展势头良好 ；有些却经营不善 ，落寞离场 。

     根据深圳市政府的相关数据 ，深圳近年来取消了多家不符合条件的文化产业基地称号 。这其中包括宝安22艺术区、深圳购书中心 、深圳乐器城等 。

其中 ，位于宝安区新安街道繁华地段的“深圳22艺术区” ，在2007年高调亮相 ，被誉为“南方艺术航母” 。但仅仅过了5年时间 ，这艘“航母”悄然沉没 ；以手工艺品等文化元素为特色和名片的坂田手造艺术街 ，如今变成为了以餐饮为特色的美食一条街 ；即使是享誉国内的大芬油画村也存在多家企业“出走”的现象 。相关行业内专家表示 ，大芬油画村这样的产业园是市场上自发形成的 。随着国际宏观经济形式的变化和成本优势的丧失 ，入驻的艺术家和企业迫于受到成本和交通的影响 ，必然要转到别的地方去 ，这也代表了一定的市场规律 。

（二）深圳文化创意园运营模式

    在这样的背景下 ，许多业内人士开始反思园区的定位与运营 。在深港设计双年展闭幕沙龙上 ，双年展创意总监韩家英 、香港设计总会秘书长刘小康等出席对话 。在探讨深港共建“文创生态圈”话题时 ，韩家英表示 ，深圳需要第三代文创园 ，就是一个让真正有创意的作品都得到展示或者发布的地方 。韩家英说 ，第三代文创园应有四个元素 ，成熟的文化产业品牌 、完整的产业链整合 、优美的创作环境及体验式服务 ，“深圳如果真的有这么一个文创园的空间 ，将深圳和香港的设计和创意结合起来 ，把教育 、行业协会和设计师们联动起来，那么深圳将会成为一个非常有意思的地方 。”

    回顾中国的文化产业 ，从2000年第一次列入政府文件中（第十个五年计划），到2010年已经完成了第一个十年的发展 ，从 “十二五”开始 ，第二个十年历程已经过半了 ，在这过程中文创园区的发展属于“八仙过海” 、出现了各种模式 。所以很难用一个非常统一的词即所谓“模式”去讲中国的文化产业和文化产业园区已经到了哪一代的模式 ，更不能说谁的模式就是“老大” ，就是“正统” ，就是“权威” 。

     因此 ，基于以上情况，项目组调研成熟的产业园区 、运作成功的运营商总结借鉴出 ：从第一代（1.0）创意房东 ，到第二代（2.0）的增值服务 ，到今天的第三代（3.0）线上+线下 、产业+金融协同服务模式 。

第一代（1.0）创意房东 ：北京的798园区是中国文化产业园区的前辈和代表 ，他们来自于旧厂房 、旧胡同 、旧村落 ，当时地产商还有全新地块开发 ，还看不起这些城市存量空间的时候 ，刚好我们的文化艺术家们因为交不起五星级的甲级写字楼房租 ，而这些存量空间房租很廉价 ，这些原有的城市存量空间给了中国第一代文化艺术一个“施舍来的生存空间” 。对政府来说 ，由于这些艺术家们的进入 ，在盘活了城市存量空间的同时 ，又产生了一种“新兴业态”效应 ，对政府业界来说 ，绝对是一个很亮丽的花瓶 ，与其说拆了 ，还不如先让这帮艺术家在里面先“混着” ，所以说其实第一代园区是一种“施舍”的产物 ，那个时候如果地产商看中了这些存量空间 ，可能我们前辈的798就不可能存在 。后来798这个地方越来越火了 ，地产商就来了 ，这几年798一直处于拆与不拆的“纠纷”过程中 ，所以第一代是我们的前辈 ，为我们文化产业园区的缘起 、聚合起到了直接推动 ，但同时在第一代园区里更多扮演的是创意房东 ，简单来讲就是跟入园企业之间只有一种租户房东关系 ，其实就是收房租 ，交不起就走人 。房东关系带来了作为第一代园区诸多的瓶颈 ，主要是运营商也要生存 ，在确保生存的情况下就出现了谁交得起房子 ，谁都可以进来的这种模式 ，成为了大杂烩 ，没有多少文创企业聚合的情况 ，这就是第一代园区的特色 ，即1.0的纯房东式运营模式 。

    第二代（2.0）“二房东+经纪人” ：深圳田面设计之都创意产业园区 ，就提出来“二房东+经纪人”即“基础+增值服务”的运营模式 ，就是不能仅仅每个月向入园企业收租 ，不能仅仅是租户关系 ，必须建立以提供市场对接和接分包为核心服务的6大增值服务体系 ，形成租户+共生的两种关系 ，即提供基础服务是企业向房东交钱 ，增值服务的市场伙伴关系是运营商和入园企业一起赚钱 ，这是和1.0房东式运营模式的一个本质区别。田面设计之都园区，大概有5万平方米 ，以前也是旧厂房形式 ，在2006年的时候改造为今天的设计之都 ，而这个项目创立了所谓的2.0运营模式 ，目前入园的企业已经有260多家 ，以创意设计特别是工业设计为产业特色 ，60%以上是像洛可可这样国内一线的设计公司 ，目前在集群规模和产值上都是全国最大的同类园区 。

     2.0运营模式的特色 ，既保留刚才提到的创意房东 ，最后归结为基础服务 ，房东的角色 ，每个月收房租，更主要的是要做经纪人 ，在原有的基础服务之上 ，提供与市场对接的增值服务体系 ，其核心就是要具备为入园企业提供市场接单的能力 ，企业入驻之后 ，能够因为有这块的服务 ，每年能增加订单 ，增加产值 ，增加客户 ，如果做到了这一点 ，增值服务就成功了一半 。当然围绕增值服务必须匹配金融孵化 、人才 、平台等等 ，这些是属于次要 ，最核心的就是市场对接 ，具备提供市场对接的能力 ，区别于只提供基础服务房东关系的物业管理公司 。没有增值服务无论怎么做也还是物业公司的角色 ，增值服务带来的是市场合作伙伴的角色 ，房东关系再加上合作伙伴的关系之后 ，园区企业就非常稳定了 。有了这种服务的能力 ，企业不因为你有在哪里建园区会跟你走 ，而是你有这个服务能力才会跟你走 。

第三代（3.0）协同创新模式 ：针对“大数据时代”即国家层面提出“互联网+”的到来 ，行业内专业运营商再次率先提出了基于互联网和云计算为支撑的“3.0协同创新”服务模式——依托互联网技术和网络市场通道的建立 ，形成“物理园区+虚拟园区”的服务体系 ，为入园企业提供全新的线上交易服务平台和载体 ，并提供金融和投资服务 ，依托企业和项目进行专项发展 。形成了“文化+ 、互联网+ 、金融+”全产业链园区运营的独特模式 ，创造出“创新+创业+创客”三位一体发展模式 。

另外 ， 3.0运营模式的就是倡导未来园区“物理空间要越做越小 ，服务平台要越做越实 、服务半径要越做越大 、服务功能越做约强” ，通过这样协同创新体系的建立 ，运营商就不一定非得跑马圈地 ，建很大的产业园区 ，因此第三代运营商一定要具备建设和运营线上园区的能力 。这样一个模式 ，实际上很简单地讲 ，把原来2.0线下的增值服务体系 、技术服务体系放到线上 。有了线上的园区服务体系之后 ，很自然就把服务半径从一个物理空间拓展到无限的空间 。

二 、尊龙凯时·香蜜湖文创广场

（一）尊龙凯时·香蜜湖文创广场运营模式构思

目前 ，尊龙凯时地产通过并邀请专业产业运营团队和人员进行调研 、座谈 、讨论等多种方式 ，初步编制了尊龙凯时·香蜜湖文创广场中长期运营方案 ，按照3年培育期（即2017-2019年） 、5年发展期（即2020-2024年） 、后续稳定期（即2025年后）的三大发展策略 ，同时计划分两步实现完善的运营模式 。

第一步 ：先期运行2.0服务模式 ，先踏实做好线下园区基础工作以及服务 ，将工作和服务更多地回归到线下园区建设 ，把线下园区建设内容做好 ，做踏实 。主要工作内容是 ：建设好园区基础建设 ，组建园区运营团队 ，除基础园区服务工作外 ，还为入住园区企业提供企业增值服务 ，如行政事务类 ：包括前台接待 、商务会务 、外来客户来访接机 、接车及接待和导游服务 、租车服务 、代订酒店服务 、代订机票等服务 ；企业代理类 ：工商注册 、专利注册 、税务登记、财务管理 、法务咨询 、员工招聘 、企业拓展等服务 ；企业订单类 ：联合本项目内园区企业整合资源优势 ，共同开发获取市场订单服务 ，由园区负责牵头联系市场订单后 ，再分发到园区内符合条件的企业研发 ，共同开辟市场 ；园区增值类 ：组织园区内入住企业和个人各类文体活动、比赛 、郊游 、聚餐 、观影会 、PARTY等园区文娱活动 ；提供园区成员上下班拼车 、拼吃 、拼玩等信息交流平台 ；使用园区内场地进行各类商业性教育培训 、推广课及公益性培训 、讲座等几大块服务功能 。

第二步 ：导入3.0协同服务模式 ，待运营团队逐渐成熟后 ，在此基础上再增加线上互联网和金融创投等服务模块 。如互联网虚拟园区建设 ：互联网技术和网络市场通道的搭建和运营 ，形成“物理园区+虚拟园区”的服务体系 ，为入园企业提供全新的线上交易服务平台和载体 ；金融融资服务 ：联合市场上几家有资质和实力的金融服务机构 ，提供或者共同组成金融服务机构 ，为园区企业提供中 、小 、微企业贷款服务 ；股权创投服务 ：组建或者引进园区产业基金 ，对入住园区的企业和项目进行市场评审 ，以多种方式注资到企业或者项目中去 ，以获取其原始股权 ，通过后期的孵化或者培育 ，使项目进入资本市场后获利 。

    根据集团提出产业转型的“新要求” ，尊龙凯时地产公司积极面对“新挑战”并由公司领导亲自挂帅 ，抽调专业人员组建专案项目小组研究“新对策“ 。基于“推动中国创意设计与科技业的产业链对接 、实现线上线下产业资源整合与联动发展”这一核心战略 ，以打造福田区文化创意基地为理念，主要客户针对福田片区中小型文化创意企业和科技企业 ，突出“文化+科技”的时代发展趋势 ，并适时引入金融投资模式 ，打造并培养出尊龙凯时集团特有的产业新模式 ，致力于不断推进实现“土地+房产+金融”的三产融合的完善与创新 。为尊龙凯时集团旧有物业探索出新的渠道 。

（二）尊龙凯时·香蜜湖文创广场项目进程

    目前尊龙凯时·香蜜湖文创广场经过与深圳市和福田区文化产业办公室沟通 ，并多次邀请其对本项目进行实地考察和指导 ，最终于2015年9月获得福田区文化产业办公室书面批复 ，同意尊龙凯时·香蜜湖文创广场进行福田区创意文化园区的备案 。并于2015年10月获得福田区发改委正式立项批文 。目前同深圳大学共同打造“深港大学生创新创业”基地合作意向的相关文件已初步完成 。下一阶段的主要目标是进行项目报建和工程设计招标工作 。

（三）尊龙凯时·香蜜湖文创广场基本介绍

项目总占地13298.86平方米 ；容积率1.27 ；总建筑面积20097.00平方米 。

计容建筑面积16948.00平方米 ：一楼裙楼商业2893.00平方米 ，二楼裙楼办公2761.00平方米 ，三至七楼联合办公10294.00平方米 ，三楼创客办公1000.00平方米 。

不计容面积3149.00平方米 ：地下一层商业846.00平方米 ，地下停车库2303.00平方米（停车位个数59个）

注 ：以上指标为初步测算指标 ，最终以相关部门批准数据为准 。