2016年特力物业租赁收入8500万元 ，又一次刷新纪录 ，在不断提升的数据面前 ，我们更需清醒地认识到 ：特力物业正受到整体经济形式停滞不前和新增物业不断涌入的双重夹击 ，在自身租赁价格已不具优势的情况下 ，只有通过分析市场环境和供需状况以及剖析自有数据 ，提升旧有物业品质 ，重新规划经营方向 ，挖掘现有物业潜力,确保2017年及未来经营收入保持稳定 。

一 、2017深圳写字楼租赁市场预测

近期 ，仲量联行发布的《2016年度深圳房地产市场回顾与2017年展望》中提出 ：2016年全年 ，深圳优质写字楼市场的新增供应共计130万平方米 。 2017年 ，深圳预计将有超过90万平方米的优质写字楼供应入市 。未来2年依然将有大量新增供应入市 ，市场处于供应高峰 。

因此 ，新增供应的累积效应以及市场去化的放缓 ，未来将推升整体市场的空置率 ，租金的下行压力将变大 。

二 、特力资源性资产现状

（一）特力资源性资产租赁总概

市场价位偏离度是检验资源性资产管理水平的标尺，2016年该数据为16.8% ，比2013年平均单价38.07元/平方米 ，提升达到56.9% ，数据大跨越式的减少 ，表明了特力物业租赁价格与市场价值正在逐步趋于一致 。

从空置率可以看出 ，随着物业与市场偏离度越来越接近 ，空置率逐步上升 。经过3年来的内部挖潜 ，可供租赁面积增加了约1万平方米 。目前来看 ，珠宝行业仍处于低迷状态 。而水贝片区的收入占特力总收入的1/3强 ，因此 ，预计2017年同口径收入将在2016年的基础上略有降低 。

（二）特力物业区域分布特点

2016年的租赁面积约为12.6万平方米 ，大部分位置分布于深圳罗湖区 ，占比约90% 。

罗湖区物业分布于 ：水贝 、布心 、泥岗 、八卦岭及人民北片区 ，基本属于深圳传统老旧工业区 。见下图1 、2 。其中分布面积最大为布心片区 ，占比26% 。水贝片区区域面积占比19.2% ，位列第二 ，而收入占比33.4% ，位列第一位 。八卦岭及泥岗二个区域整体价值低 ，两地合计面积占比27.7% ，收入贡献仅15.5% 。

（三）含金量最高及最低物业板块比较

尽管近年来珠宝行业的景气度持续低迷 ，但位于水贝二路沿街的2660平方米的街铺 ，单价收入约为470元/平方米 ，尽管仅占总面积1.5% ，仍为公司创造了年度总收入的17% ，成为特力货真价实的黄金旺铺 。而几乎同样面积的泥岗桃花源16栋宿舍 ，面积2574平方米 ，面积比为1. 4% ，收入比为不到0.5% ，年收入贡献44万元 ，是特力物业的价格谷底 。

三 、特力资源性资产主要存在的问题

（一）水贝租赁市场风险加剧

水贝区域物业是特力目前最优质资源 ，但高收益意味着高风险 ：一方面 ，水贝租赁市场随行业变动呈现较强的波动性 ，黄金地段街铺价格从2014年底高峰期的1200元/平方米 ，降为现在的最高750元/平方米 ，降幅超过1/3 。另一方面从目前的统计数据看，水贝片区已有专业批发市场面积已近19万平方米 ，未来3年内 ，新增专业市场面积约为16.7万平方米 ，整体计容面积41.5万平方米 ，将远超目前已有市场体量 。特力现有的区位优势将不复存在 ，一旦出现空置或降价 ，极大影响收益水平 。

（二）长期合同

据统计 ，2018年及以后到期合同 ，同时签订时间超过5年以上 ，此类物业面积约为3万平方米 ，占比总面积的1/4 ，而价格为中原平均价格的1/2左右 。

比较突出的如 ：桃花源16栋宿舍合同签订期长达15年 ，2022年到期 ，其面积2574平方米 ，月平均单价13.6元/平方米 ，仅为市场价的1/3。

八卦岭421厂房合同签订期为5年 ，几年来价格一直保持在22-24元/平方米之间 。直至去年9月价格才提升为30.67元/平方米 ，但也仅为市场价格的43% 。

（三）历史遗留问题

因特力下属子公司的历史改制纠纷 ，布心宿舍有近1000 平方米的物业 ，合同无法签订 ，无租户缴纳租金或长期拖欠 ，近年来收入基本不计 。

四 、探索提升物业价值的解决方案

（一）重新规划老旧物业 、提升整体物业品质

目前的整体经济处于低迷期 ，物业定位策略需选择以优质品质 、服务巩固市场地位 。特力租赁价格在逐步与市场价格接轨后 ，原有的价格优势已不复存在 ，唯有依靠物业品质的提升 、物业服务的完善才能吸引客户 ，留住客户 。

更新 、改造旧有物业 ，形成规模化 ，使得区域价值与活跃度提升 。如 ：可考虑对即将到期物业——八卦岭421厂房 ，提前介入整体规划设计 ，在一楼继续保留高档建材门店 ，二楼以上物业可以考虑办公写字楼等其他相关业态 ，此举不仅能够提升物业档次 ，而且一举消除安全隐患 。

（二）以服务吸引优质客户 ，扩大特力影响力

应对不断加剧的竞争市场 ，尤其在水贝片区 ，特力应采用更灵活的租赁条款 、预租赁提前 、维系客户感情等措施 ，以提升项目的竞争力 。

建立客户分级档案 ，针对分级采用不同的租赁营销策略 ：从物业的市场定位与客户定位 ，租户的行业背景 ，租金承受力 、租期长短 ，扩张潜力等方面建立优质客户和潜在客户档案 ，同时为水贝珠宝大厦续存客户 。

在水贝租赁市场饱和的情况下 ，价格优势和服务优势双管齐下，使优质客户与特力在水贝共同发展 。

（三）盘活存量资产 ，合署办公 ，资源共享

特力名下物业面积为14.6万平方米 ，现出租面积12.6万平方米 ，如何充分规划 、合理利用剩余的2万米 ，找出市场利用价值 ，也是当前挖潜的手段之一 。

2015年特力物业公司 、经营部搬迁至市场价值低的华日大厦 ，三家公司合署办公 ，部分资源共享 ，节约经营成本 ，实现资产整体增值 。

（四）法律及沟通并举解决历史遗留和长期物业问题

这两部分问题是一直困扰公司的难解之题 。对于存在历史遗留问题物业 、长期合同或无签订合同物业 ，通过谈判沟通和法律手段介入并举手段 。如能顺利解决此部分物业 ，到期后将在现有收入基础上增加1000多万元 。

（五）严守制度 ，不逾红线

只有守规矩 ，才能打胜仗 。物业经营管理者以国资委 、尊龙凯时 、特力各级各部门的规则管理制度为准绳 ，坚守道德标准 。以层级明确的资源性管理制度为标准 ，相互监督 ，严格遵守 。

（六）制定合理的激励制度

2016年特力首次提出对物业经营实施经营激励政策 ，分段考核 、一线倾斜 、重奖超额 ，此举提升士气 ，鼓舞人心 ，本年收入突破8500万元大关 ，激励措施的影响功不可没 。

在背负着特力优质现金流和主要经营利润的双重重任之下 ，特力资源性资产租赁又面临着整体经济前景不明朗 ，价格趋于市场化 ，优势不复存在 ，竞争加剧等因素的考验 ，特力资源性资产租赁工作任重道远！