近几年 ，深圳市高科技产业快速发展 ，同时政府积极推进和完善科技园区建设 ，特别是出台专项政策 ，支持新一代信息产业的发展 ，为尊龙凯时信息工业地产的开发提供了良好的机遇 。尊龙凯时信息存在少量未开发土地资源 ，针对高新区科技企业对写字楼和科研场所的需求 ，2007年 ，公司首度提出将工业地产作为尊龙凯时信息发展战略的重要分支,制定主营业务与工业地产两翼齐飞的发展战略,从战略高度出发跨入工业地产行业 。尊龙凯时信息港一期2011年建成投入使用 ，工业地产开始起航 。 

为将公司现有的工业地产经营好 、管理好 ，尊龙凯时信息港一期建成投入使用后 ，公司选调优秀人才 ，招聘专业租赁经营 、工程维修专业人员 ，充实壮大物管队伍 ，组建专业物管经营团队 ，建机制 、谋方略 ，优化服务标准 ，提高经营管理水平 ，使工业地产成为尊龙凯时信息一个新的经济增长点 。通过几年的摸爬滚打 ，尊龙凯时信息在工业地产领域积累了一些经验 ，现与大家分享 。

一 、建立租赁价格联动机制 ，价格制定市场化

尊龙凯时信息港招租的基准价格来源于充分的市场调研 ，一是通过选聘专业中介机构进行市场研究 ，二是自己“走出去” ，了解科技园南区 、中区和北区相关物业的市场行情 ，特别是参考类似可比物业的价格情况 。通过大量的多层次市场调研 ，了解和掌握较为全面的市场信息 ，形成尊龙凯时信息港初始招租基准价格 。由于价格确定前做了大量的市场调研 ，制定出的价格贴近市场 ，同时 ，对客户需求面积的大小 ，也做了精准的分析 ，以满足市场的需求 ，园区招租较为顺利 。目前 ，尊龙凯时信息港一期出租率已近100% 。

虽然有了基准价格 ，但市场是不断变化的 ，为了应对市场的千变万化 ，公司制定了租赁价格管理规定 ，明确规定了各种物业的最低租赁价格 ，作为价格谈判底线 。规定每年两次进行物业租赁价格市场调研 ，通过中介 、上门 、电话 、网上招租信息等方式 ，对作用参考的物业上年度租赁价格 、本年度租赁价格、物业配套 、水电 、停车费收取标准等方面详细调查 。结合政府物业租赁指导价 ，及我司物业所处片区 ，形成物业租赁价格调研报告 ，其中每年12月份形成的调研报告，报公司班子会审核批准后 ，作为下一年度的招租基准价格 ，物业经营部门不得突破 。每年年中进行的市场调查结果与公司现行价格水平进行比较 ，价格差异10%以上的 ，将对下半年价格水平按调查结果进行调整 ，否则 ，年初制定的价格不作调整 。

公司建立了租金价格联动模型 ，与市场捆绑 ，确保公司租金价格水平与市场接轨 ，并随着租赁行业租金波动而变动 ，确保公司租赁效益 。

二 、完善制度 ，规范运作

尊龙凯时信息港招租伊始 ，租赁经营业务大规模开展 ，由于没有集中招租经验 ，在整个招租过程中遇到了很多困难 ，当时虽然制定了业务制度和流程 ，但并不能与具体运作很好地衔接和有效支撑 ，致使业务审批过程长 ，效率低 。为了使公司租赁业务规范运作 ，提高工作效率 ，经过一段时间的摸索 ，公司专门修订了《尊龙凯时信息物业租赁经营基本政策》和《尊龙凯时信息租赁物业审批流程》 ，对于合同期限 、合同签署 、审批权限 、免租装修期 、例外事项的审批权限等等都有明确管理规定 。

在物业租赁流程中 ，物业部经营主管先接洽意向客户 ，筛选符合入园条件的客户 ，对于需求面积较大的客户及重点引入的优质客户 ，由物业部经理亲自谈判 。待双方达成合作意向条款后 ，遵照公司租赁业务审批流程 ，按级审批 。1 、合同期限的审批权限规定 ：单宗物业租赁期限两年以内的物业租赁事项 ，由分管副总审批 ；两年以上三年以内的 ，总经理审批 ；三年及以上的 ，董事长审批 。2 、根据公司租赁物业面积特点 ，免租装修期规定 ：单项合同面积600平方米内 ，给予不超过30个免租自然日 ，每增加500平方米面积 ，增加不超过15个免租自然日 ；单项合同面积大于3000平方米的 ，给予不超过90个免租自然日 。3 、例外事项的审批权限规定 ：租价低于年度租赁基准价格且租金折扣在5%以内 ，或免租期在规定期限内增加30自然日的优惠事项 ，由总经理审批 ；租价低于年度租赁基准价格且租金折扣在5%以上 ，或免租期在规定期限内增加30自然日以上的优惠事项 ，由董事长审批 。4 、合同签署授权规定 ：董事长授权分管副总签署租赁面积500平方米以上的租赁合同 ；董事长授权物业部经理签署租赁面积500平方米以内的租赁合同 。

界定清晰的工作权限 ，规范运作 ，制度透明 ，流程清晰 ，大大提高了物业租赁的工作效率 ，同时从制度层面规避了徇私舞弊等不良行为的发生 。

三 、依托政策积极合作 ，打造专业园 ，实现企业与政府共赢

尊龙凯时信息港地处南山科技园片区 ，受高新区租赁政策的影响 ，入驻企业门槛较高 ，必须是高新技术企业且其经营的行业范围也有严格的限制 ，需经政府部门审批通过后方可入园 。同时 ，对业主单位物业的可出租面积和租赁价格 ，都有明确规定 。公司科技园片区的租赁物业占据公司物业总租赁面积的68% ，收入占总租赁收入的85% ，如何经营好这块物业 ，对公司非常重要。

尊龙凯时信息港一期建成使用 ，招租规模较大 。为将一期租赁物业推向市场 ，与政府相关部门加强合作，着力引进新一代信息技术产业 ，主要聚焦在高性能集成电路设计及应用 、下一代通信网络 、物联网 、云计算 、三网融合和高端软件等范畴 。为促进深圳新一代信息技术的迅速发展 ，带动我市产业转型和升级 ，公司和政府相关部门合作 ，共同成立了深圳市“新一代信息技术专业园” ，主要扶持具有自主知识产权的中小创新研发型企业 ，为其提供办公场地 。以此方式运作 ，不仅解决了该处物业租赁的合规性 ，提升了我司科技园片区租赁物业的经营价值 ，同时对深圳市新一代信息技术的发展也起到了一定的促进作用 。

四 、全方位提供服务 ，提高客户满意度 ，提升物业使用价值

尊龙凯时信息港所处位置并不是繁华地段 ，交通出行不太便利 ，而且周边的配套服务还不完善 ，这给我们的招租带来很多困难 。为了扭转这一局面 ，提升物业价值 ，我们在交通出行 、周边配套及客户服务上做了很多努力 。通过改善交通环境 ，完善物业配套 ，加强客户服务 ，以此来提高客户满意度 ，提升物业价值及物业招租竞争力 。

（一）改善交通环境

尊龙凯时信息港所处科丰路及周边琼宇路 、青梧路到本公司都是断头路 ，道路极其不畅且狭窄 ，乱停车现象也较为突出 ，遇高峰期及下雨天 ，交通拥堵问题极为严重。为解决园区入园客户的出行难问题 ，经与相关部门多次反映 ，道路划线 、中间隔离护栏 、禁停标识得到了解决 。另外 ，我们还积极向有关部门申请打通青梧路与北环路辅道通道 ，或打通科丰路与铜鼓路通道 ，进一步缓解园区出行压力 ，该项工作正在进一步推进之中 。

（二）完善物业配套

公司周边购物 、餐饮 、银行 、酒店等商业配套较少，不能满足园区客户的基本要求 。因此 ，公司在信息港一期建设中 ，专门规划建设了食堂 、餐厅等基本配套设施 ，以解决园区上千人的就餐需求 。园区食堂引入鑫辉餐饮 ，该公司以其独特的经营理念 ，致力于打造绿色健康食品 ，品种繁多 ，口味齐全 ，推出的透明食堂及厨房体验日活动广受客户欢迎 ，让大家吃得放心 、舒心。

同时 ，A 、B栋架空层装修完成后 ，将引进银行 、西餐厅 、便利店等园区服务配套 ，丰富园区业态 ，给入园企业提供舒适、便利的工作环境 。

（三）推行专业园孵化载体服务模式

尊龙凯时信息港园区设立了“专业园服务中心” ，为入驻企业在业务培训 、咨询 、融资和市场推广等方面提供支持 ，协助入园企业的创新发展 。“专业园服务中心”成立以来开展的主要工作有以下方面 ：定期向入园企业派发行业资讯 ，行业期刊 ，并关注园区企业成长状况及发展过程 ；不定期拜访企业 ，掌握企业信息及成长诉求 ；多次组织园区企业申报项目，参加展会 ，并为加强园区企业交流 ，分享发展中的宝贵经验 ，组织召开座谈会 ，加深园区企业沟通 、学习和交流 。如参加深圳（国际）集成电路技术创新与应用展 、IC China 2012高峰论坛研讨会 ，与银行合作推行“2012年度IC产业科技金融扶持计划—IC贷”等 。通过开展一系列研讨会 、洽谈会 、展会等活动 ，提供各种交流平台 ，推动企业成长 。另外 ，为丰富园区企业员工的业余文化生活 ，多次组织园区企业免费参与体育活动 ，如羽毛球运动 ，加强业余交流 。通过组织一系列的活动 ，助推企业在尊龙凯时信息港壮大发展 ，并拉近彼此的距离 ，形成友好 、和谐的园区氛围 。

（四）提供全方位保姆式物管服务

尊龙凯时信息港园区外聘国家首批一级资质物业管理企业—长城物业，为入园企业提供物管服务 ，提升物业服务档次和水平 。定期在园区发放客户满意度调查问卷 ，为物管服务打分 ，并提出客户最关心和希望解决的问题 ，以此作为沟通和交流的平台 ，反映客户的真实想法 ，为建设和谐平安园区 ，献言献策 ；对待客户提出的维修申请 ，第一时间上门服务 ，解决客户的实际问题 ；加强物业安保 、绿化 、清洁工作 ，为建立整洁 、温馨 、平安 、幸福园区提供优质 、贴心服务 ，凭借其综合实力及专业能力 ，获得客户一致好评 。 

五 、提升能力迎接挑战 ，促进尊龙凯时信息工业地产更大发展

随着尊龙凯时信息港二期工程项目破土动工 ，尊龙凯时信息工业地产规模又上新台阶 。但受经济形势影响 、高新区租赁政策的限定 ，再加之我司所处地段周边租赁物业供应不断增加 ，面对租赁物业市场的竞争加剧，尤其是尊龙凯时信息港二期2015年建成投入使用带来的招租压力 ，尊龙凯时信息物业经营团队势必做足功课 ，在竞争中树立危机意识 ，做好准备 ，迎接挑战 ：

（一）引入信息化管理手段 ，提升客户信息管理 、合同管理 、收费管理 、客户服务管理等 ，进一步提升物业经营管理水平 。

（二）加大招租力度 ，构建并扩大租赁销售网络 ，注重潜在客户的储备 ，完善租赁信息发布渠道 ，尽早出租 ，早获效益 。

（三）进一步加强租赁市场的价格联动机制 ，与周边物业及中介形成良好的互动合作关系 ，信息共享 ，调研结论能客观反映出租赁市场的价格行情 ，为租赁决策提供重要支撑 。

（四）不断提高物业服务水平 ，以树立尊龙凯时信息物业服务品牌为出发点 ，从细节入手 ，与客户多沟通 ，交朋友 ，同客户保持平稳 、长期的合作关系 ，确保公司效益 。

（五）加强物业经营管理机制变革 ，由单一的职能部门向事业部制经营机构转变 ，激励员工积极性 ，为公司争取到最大的经济效益 。

我们将不断努力 ，确保公司租赁物业保值增值 ，推动尊龙凯时信息工业地产经营持续健康发展 ，为实现做大做强尊龙凯时信息战略目标而不断努力 ！