近些年来 ，物业经营工作已成为特力日常运营保障和现金收入的重要来源 。如何做好特力资源性资产租赁管理的物业经营工作 ，进一步扩大和提升物业资产的经营收益 ，为公司创造出更多的经济价值 ，是我部历年来的工作重心 。2012年初 ，我部根据物业经营环境的变化 ，及时明确了“水贝片区物业经营向珠宝产业靠拢”的物业经营指导思想 ，并开展了策划宣传 、功能改善提升 、服务流程规范等一系列工作 ，物业经营附加值得到较大幅度的提升 。2012年租金收入比2011年提高了193万元 ，2012年平均租金单价水平比2011年提升了8.97元/ 平方米  。下面笔者结合实际谈谈物业经营工作的几点体会 ：

一 、物业经营不仅仅是物业租赁

也许 ，在很多人看来 ，物业经营工作再简单不过了 ，就是把物业出租出去 ，收取租金罢了 。但在笔者看来 ，物业经营不仅仅是物业租赁 、简单的出租 、收租 ，而是围绕“如何提高物业经营附加值 ，实现物业经营收益最大化”这一核心目标 ，通过积极策划和市场定位 ，来创造更大价值的一种积极主动的经营行为 。

二 、物业经营的要义是策划和定位

物业经营首先要做好市场定位 ，不仅是适应市场 ，及时抓住商机 ，更要创造市场 ，创造商机 。必须结合物业本身的情况 ，努力培养商圈 ，通过积极策划 、准确定位来创造更大的经济价值 ，进一步提高物业的附加值 。近年来 ，我部对水贝片区开展物业经营工作的指导思想是 ：明确经营思路 、强化珠宝商圈 。

（一）强化水贝珠宝商圈概念

大家知道 ，华强北电子商圈 、笋岗物流商圈都有其独特鲜明的商业特性 ，形成了各自繁华的商圈和大量的商机 ，已成为深圳市著名的商业区 。如下图所示 ：

那么 ，水贝片区的商圈又是什么呢 ？商机又在哪里呢 ？笔者认为 ：水贝片区就是珠宝商圈 ，商机就在珠宝产业中 。特力大部分的物业资产又集中分布在罗湖水贝片区 。经过特力历年来对水贝片区珠宝市场的精心培育 ，水贝片区的珠宝商圈已初步形成 。2012年初 ，为强化水贝珠宝商圈 ，我部及时抓住商机 ，明确了“水贝片区物业经营向珠宝产业靠拢”的经营工作指导思想 。通过精心策划 ，继续实施打造特力水贝珠宝产业商圈的策划方案 。对水贝片区的物业资产如水贝工业区厂房 、特力大厦写字楼 、水贝二路和贝丽北路临街商铺 ，重新进行市场定位和功能转变 ，重点突出“珠宝产业”功能形象 ，想方设法留住知名品牌珠宝企业 ，如 ：星光达 、百泰 、意大隆 、吉盟等珠宝商 ，不断扩大珠宝企业承租物业的面积 ，加大培育水贝片区珠宝市场的工作力度 ，继续打造特力水贝片区珠宝产业商圈 ，为“特力水贝珠宝产业园”今后的运营打下良好的基础 ，聚集更多人气 ，营造浓厚的珠宝产业商业氛围 。

（二）提高“特力水贝珠宝产业园”知名度

2012年5月底 ，我部千方百计收回特力大厦二楼物业975.16 m2 ，把该物业租给了百泰珠宝公司 ，租金单价水平提升了13.1% 。2012年5月8日 ，为进一步促进特力大厦向“特力珠宝大厦”定位转变 ，提升特力大厦的整体形象和档次 ，我部召开了“特力大厦向珠宝功能定位转移座谈会” 。百泰 、意大隆 、星光达 、宝昌等知名品牌珠宝企业代表参加了座谈会并提出了许多好建议 。同时 ，他们一致认为，特力大厦的功能转型 ，具有前瞻性 ，非常贴近市场实际 ，符合他们的愿望 。2012年8 、9月间 ，百泰 、意大隆花数百万元对特力大厦正门以及特力大厦东面 、南面 、裙楼外墙进行了翻新改造 ，使大厦更加“珠光宝气” 。2012年底 ，我部向知名珠宝企业募集资金30多万元 ，在特力大厦楼顶西面树立了“特力水贝珠宝”LED广告牌 ，有效地宣传了“特力水贝珠宝产业园”项目 ，提高了“特力水贝珠宝产业园”的社会知名度 ；同时 ，也获得了水贝片区众多知名品牌珠宝商家的一致好评 ，吸引了知名品牌珠宝商家的大量客户 ，而且这些来自全国各地络绎不绝的客户 ，无形当中又成为了“特力水贝珠宝产业园”的义务宣传员 ，为“特力水贝珠宝产业园”今后的运营聚集了浓厚的人气和珠宝产业商业氛围 。

2012年至2013年 ，通过我部积极策划和市场定位 ，水贝片区新增珠宝企业承租物业面积3130.71 平方米 ，较2011年增长达14% ，年租金收入增加近200万元 。其中水贝二路21栋一 、二层(1010.17 平方米),物业提高租金单价近一倍 ，年租金收入增加104万元 。通过对特力大厦珠宝功能的重新定位和形象包装 ，特力大厦的物业价值得到明显提升 。特力大厦的物业租赁市场已出现供不应求的现象 。租金价格有了大幅度提升 ，涨幅达30% ，每套房（47平方米）从1800元涨到2500元 。特力大厦二手房的售价也有明显提升 。比2011年上升了1000-1500元/平方米 。

三 、改善物业经营环境 ，确保物业保值增值

要做好物业经营工作 ，还必须通过提高物业管理服务水平 ，做到物业经营到哪里 ，管理服务就延伸到哪里 ；同时加大资金投入 ，加强物业维护工作 ，不断改善物业品质和配套经营环境 。2012年5月 ，由于珠宝企业进驻布心工业区的数量增加 ，尤其是意大隆珠宝公司进驻布心8号厂房后 ，布心工业区的用电需求明显增加 ，原有的变压器用电容量满足不了工业区用电需求 ，变压器一直处在超负荷运行状态 ，常常出现跳闸停电的现象 ，迫使管理处采取“错峰”措施 ，给租户的正常生产经营带来了严重影响 。为满足租户的用电需求 ，提高物业服务水平 ，特力投资17.8万元更换了一台500KVA变压器 。2013年6月 ，特力又投资71.5万元更换了布心工业区5 、6 、7号厂房配电柜 ，从根本上解决了布心工业区电力配置不足的问题 ，保证了工业区租户的正常生产经营 。2012年8 、9月 ，特力支出30万元更换了布心工业区5号厂房的两台货运电梯 ，保证了租户的正常使用 。此外 ，特力还对部分物业进行了重新装修和配套改善 。通过上述物业维护工作的开展 ，既消除了安全隐患 ，还极大地改善了上述物业的经营环境 ，为提升物业的租金单价水平创造了良好的条件 ，实现了物业的保值增值 。

四 、物业经营必须加强制度保障

物业经营工作如果没有科学可行的规章制度来保障 ，势必会陷入混乱 、失控 、无序的状态 。2006年5月 ，在房地产物业事业部成立之初 ，特力董事会即制订了 《深圳市特力（集团）股份有限公司物业租赁管理制度》，规范了公司物业租赁业务管理 ，明确了租赁工作程序和责任 ，加强了对物业租赁业务的监管 。在历年物业经营工作中 ，事业部还不断完善各项管理制度 ，制订了《事业部物业租赁管理制度》和《物业租赁工作流程》等制度 。具体包括租赁价格管理 、租赁物业的招商策划 、客户资料管理 、租后服务管理 、租金回笼的监督管理工作等 。经营部人员定期对周边物业的租赁价格进行市场调查 ，并根据市场调查的结果 ，参考周边物业的租赁价格和市政府《租赁指导价格》 ，结合所属物业的实际情况 ，每半年制定一次《事业部物业租赁指导价格体系》 ，作为对租赁市场价格变化后的修订指引 ，以保证租赁价格体系始终符合市场实际 。

五 、物业经营要有风险防范意识

在开展物业经营工作中 ，我部非常重视开展风险防范工作 ，不断提高员工的风险防范意识，增强企业抗风险能力 。在开展租金回收工作中 ，严格执行《四级预警管理制度》 。一级预警 ：租户推迟交租时间超过当月20日的 ，及时采取催收办法 ，限时交租 ；二级预警 ：租户与当月最后工作日未交租或未交清租金的 ，采取书面通知方式 ，限时交租 ，并按合同规定收取滞纳金；三级预警 ：租户欠租超过一个月的 ，采取强制手段要求限时交租 ，并收取滞纳金 ；四级预警 ：租户欠租超过两个月以上的，应根据合同条款 ，采取法律手段解除合同 ，收回物业和租金 。我部在与租户签订租赁合同时 ，对租赁风险进行充分评估 ，力争将风险降到最低程度 。比如在每份租赁合同中 ，我部都与承租户签订了补充协议书 ，规定 ：1 、若承租户拖欠租金 、管理费 、水电费等超过当月15号的 ，承租户同意我部停止供应水电；2 、合同到期 ，我部需收回房屋的 ，承租户没有任何权利要求继续租赁房屋 ；3 、承租户逾期拒不搬迁的 ，承租户同意我部有权停止对其水 、电的供应 ，强制收回房屋 。使我部在物业经营工作中 ，始终处于主动地位 ，避免了被动局面的出现 。