针对7月份深圳楼市的表现以及未来走势 ，昨天 ，深圳市房地产研究中心给出权威的统计数据和分析 。分析称 ，有五大原因造成7月份市场成交量下降，这是市场成交量在保持了4个月的上涨后 ，首次出现回调 。对于未来深圳楼市的走势是“高台跳水”还是“匍匐前行” ，该中心分析认为 ，未来楼市成交进一步回落的可能性较大 。

■ 深圳特区报记者 徐强

新房价格比年初上涨17.8%

市房地产研究中心昨公布的统计数据显示 ，7月份 ，全市新建商品住宅成交面积为67.43万平方米 ，较6月份下降12.3% ，为近4个月的首次回落，但仍为今年较高成交月份 。7月份 ，二手住宅成交面积为136.06万平方米 ，较上月增长11.9% ，增幅有所收窄 。

另据中国指数研究院的统计 ，7月份除北京外 ，上海 、广州 、深圳成交量较6月份均出现了下降 。

在成交价格方面 ，市房地产研究中心统计显示 ，7月份 ，深圳市全样本新建商品住宅价格指数较6月份上涨4.2% ，较去年7月份上涨19.5% 。当月新建商品住宅简单均价为34829元/平方米 ，较6月份的30707元/平方米明显上涨 。据全样本价格指数监测 ，7月新建商品住宅价格较年初上涨了17.8% ，二手住房价格较年初上涨19.1% 。

从数据来看 ，7月份深圳的新房 、二手房成交量都出现回调趋势 ，尤其是新房成交回落明显 ；二手房由于登记滞后等因素 ，还未及时反映在本月数据中 ，但很多市场研究机构的研究表明 ，二手市场回落迹象比较明显 。

未来成交量料继续回落

今年以来 ，我市房地产市场总体呈量价齐升的态势 ，但近期市场开始出现回调 ，在市房地产研究中心主任王锋看来 ，主要归结为五大原因 。

首先 ，深圳楼市前期房价上涨过快 ，抑制了需求进一步释放 ；其次是股市财富效应消失 ，影响了部分购房者的投资消费能力 ；三是7 、8月份是传统的楼市淡季 ，季节性因素造成了成交量回落 ；四是银行收紧信贷 ，购房成本提高 。6月份以来 ，很多商业银行因贷款额度控制、市场风险增加等因素 ，开始调高首套房首付比例及贷款利率，有的银行甚至停止发放二手住房交易贷款 ，从而抑制了住房需求释放；五是下半年经济下行压力进一步显现 ，进而影响楼市预期 。

“总体来看 ，7月份的深圳楼市呈现出量跌价升的态势 ，保持平稳运行 。”王锋说 ，7月份 ，深圳的房地产开发投资快速增长 ，对深圳宏观经济增长给予有力支撑 ，虽然7月市场供应有所回落 ，批准预售面积为62.76万平方米 ，较6月下降26.4% ，但仍为较高供应水平 。截至7月底 ，全市新房库存面积为351.11万平方米 ，库存消化周期为6.8个月 ，供应偏紧趋势有所加重 。在国内大城市中 ，北京 、上海和广州等城市的新房库存消化周期均为11个月左右 ，我市新房消化周期最短 。

深圳楼市接下来会怎么走 ？王锋预测 ，由于前期深圳房价涨幅过大，高房价对未来需求形成了压制作用 。另外 ，随着银行信贷政策收紧效应的放大 、股市财富效应的持续减低 ，在市场自身规律的作用下 ，预计未来楼市成交进一步回落的可能性较大 。

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上周仅有3个项目入市 。据深圳中原地产监测 ，从推售项目个数及推售套数来看 ，均较上期大幅度减少 。其中 ，有两个项目的销售为9成 ，有一个项目销售率为7成 。

据市规划国土委统计 ，上周全市一手住宅成交1222套 ，成交面积为13万平方米，环比下降13% 。均价约为3.74万元/平方米 ，环比上升8% ，价格受到了成交结构的影响 ，周数据的价格波动较大 ，当前反映的是7月以来推盘数量及销售率有所下降的市场格局 。

在二手住宅市场方面 ，据深圳中原地产监测 ，上周共成交3329套 ，环比下降6.33% ；均价3.37万元/平方米 ，环比下降3.7% 。深圳中原报价指数已经连续五周录得下跌走势 ，创下去年9月以来最长的连续下跌纪录 。深圳近期的房贷利率有所上升 ，下半年楼市很难再维持上半年的增速 。

中联链家二手房研究院的研究表明 ，由于前期市场火热 ，需求提前消化 ，加上深圳银行信贷有所收紧 ，置业者入市放缓 ，楼市交易出现较为明显的下滑 ；未来业主报价逐步趋向稳定 ，呈现量价稳健走势 。

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在供应方面 ，7月全国300个城市共推出土地面积8702万平方米 ，环比减少21％ ，同比减少29％ 。其中 ，住宅类用地630宗 ，环比减少28％ ，同比减少23％ 。在成交方面 ，宅地交易更显冷淡 ，三四线城市降幅仍居高 。7月300个城市共成交土地面积6066万平方米 ，环比减少17％ ，同比减少31％ 。其中 ，住宅用地成交面积1731万平方米 ，环比减少31％ ，同比减少37％ 。

在价格方面 ，当月主要城市楼面均价环比下降 ，同比涨幅收窄 。7月300城市成交楼面均价为1380元／平方米 ，环比下跌10％ ，同比上涨30％ ；其中住宅类用地成交楼面均价为2560元／平方米 ，环比上涨5％ ，同比上涨60％ 。

在出让金方面 ，本月主要城市成交量价环比下跌 ，出让金减少 ，除一线城市外同比环比双降 。7月300个城市土地出让金总额为1486亿元 ，环比减少26％ ，同比减少10％ 。其中 ，住宅用地出让金总额为1063亿元 ，环比减少31％，同比减少3％ 。

7月重点城市优质地块竞争加剧 ，平均溢价率攀升 ，一线城市继续领涨 。2015年7月 ，全国300个城市土地平均溢价率为20％ ，较上月上升7个百分点 ，较去年同期上升13个百分点 ；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率27％ ，较上月上升11个百分点 ，较去年同期上升19个百分点 。

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