集众人之智 ,破解资源性资产管理难题 ——集团2021年度资源性资产专题会议研讨成果综述
发布日期:2022/1/3 16:00:30 | 浏览次数:12350 来源:祝高玲/集团企管部一 、物业经营提升
(一)改造物业的选取标准
符合以下部分情况时 ,可考虑进行物业改造 :
1.物业老旧 。物业外观 、内部老旧 、破损严重 。
2.安全隐患 。物业存在较大的安全隐患 。
3.市场基础 。物业周边具有产业聚集 ,或人流量密集的市场基础 ,改造有利于提升对租户的吸引力 。
4.空置 。物业空置时间较长 ,出租难度大 。
5.物业集中度 。可优先考虑相对集中的物业 ,改造效果更明显 。
6.预期收益 。经改造后 ,预计租赁运营收益的提升空间较大 。
(二)物业改造的定位
在确定物业改造定位时 ,应做好以下工作 :
1.市场调研 。做好物业改造项目的市场调研 ,形成可研报告 。
2.改造定位 。根据物业周边环境 ,选取适宜的业态 。
3.建筑现状 。评估物业自身建筑条件(如结构 、承重等) ,必要时邀请专家参与 。
4.政府政策 。综合考虑物业所在片区的政府发展规划 、产业引导政策等 ,改造定位应与其相匹配 。
(三)物业改造的具体措施
1.规划设计方案 。深入分析目标客户的需求 ,做好建筑的规划设计方案 。
2.项目管理 :
(1)报批报建 。依照规定 ,做好建造工程的报批报建工作 。
(2)采购招标流程 。严格按照规定 ,选聘适合的施工单位 。
(3)工程施工 。项目经理负责做好工程管理工作 ,重点保障工程进度 、建筑质量 、装修效果等符合要求 。
(4)安全生产 。做好施工现场的安全生产管理 。
(5)费用控制 。严格控制相关的费用支出 。
3.老租户搬迁。做好老租户的沟通协调 ,拟定搬迁方案。
4.资金安排 。提前考虑项目整体资金安排 ,保持良好的流动性 ;在物业改造期间 ,综合考虑租金损失 、改造成本 ,及其他运营费用 。
5.运营管理 。提前搭建运营管理机制 ,组建团队 。
6.客户储备 。提前做好招租工作 ,储备客户 。
7.其他注意事项 :
(1)主体拆除阶段 ,重点加强对现场施工安全工作的巡视 、检查 ,定期对主体结构进行监测 ,检查结构构件是否存在裂缝 、位移 、沉降等安全隐患 。
(2)加固施工阶段 ,重点做好开工前对设计图中技术标准 、施工方案的审核工作,对进场材料 、结构配件进行检查 、验收 。
(3)装修阶段 ,重点做好装修效果及细节的管控工作 ,通过图纸标准管理 、材料 、装成品加工机械化管理 、现场可视化管理 、施工现场整洁化管理 ,对装饰施工进行精细化管理 。
(四)物业改造效果的评价维度
1.经济效益 。改造前后 ,物业租金收益的增长率 、投资回报期等 。
2.安全隐患 。通过改造 ,消除物业存在的安全隐患 。
3.物业形象 。改造后 ,物业外观 、内部设施设备焕然一新 ,物业形象得到提升 。
4.企业品牌 。部分物业改造后 ,冠以企业名称 ,能够扩大企业品牌影响力与美誉度 。
5.客户满意度 。改造后的物业定位 、内部规划与设计 、设施设备 、精美装修等 ,能够满足甚至超出顾客的期望 ,提升客户满意度 。
6.人文关怀 。优秀的建筑规划设计 ,能够与周边环境 、风格相配套 ,体现出绿色 、生态 、人文的建筑特色 ,提升物业居住 、使用的舒适度 ,提高建筑及周边环境的格调 ,进而产生较好的社会效益 。
二 、空置物业处置
(一)空置物业的预警机制
1.租赁系统预警。在租赁系统上设置空置物业的自动预警功能 ,当合同到期前3个月时 ,手机APP“云资管”自动提醒 ;从租赁信息系统导出《物业租赁状态表》 ,列明所有空置物业名称 、空置时长 。
2.定期会议提醒 。定期组织租赁工作会议 ,研究空置物业招租进展 ,布置工作要求 。
3.承租方状态跟踪 。定期进行租赁后巡查工作 ,关注承租方租金缴交及经营状况 ,在出现租金缴纳明显不及时 、经营活跃度下降(工作人员 、用电量 、用水量 、出货量锐减)等情形时 ,加强研判 ,提前做好预案 。
4.宏观经济环境和政策变化 。当宏观经济形势 、国际贸易政策发生变化 ,或国家政策对某个行业(例如P2P金融 、在线教育)产生较大负面影响时 ,应特别关注该类承租方 。
5.同片区物业租赁情况 。若片区内同类型物业承租方出现较多退租 、逃租现象时 ,应对片区进行排查 。
(二)空置物业形成的主要原因分析
1.物业现状老旧 。集团老旧物业占比较大 ,部分物业内部设施陈旧 、老化 。
2.承租方经营状况不佳 。宏观经济下行 ,承租方经营受到较大的负面影响 ,影响承租能力 。
3.市场竞争加剧 。租赁市场竞争激烈 ,新入市物业数量多 ,造成片区物业供大于求 。
4.租赁价格偏高 。在租赁市场下行时 ,未能随行就市 ,招租价格不降或有所上升 ,缺乏市场竞争力 。
5.经营能力有所不足 。部分物业受限于经营管理能力等因素 ,未能及时通过转换经营用途等方式实现出租 。
(三)空置物业处理的主要措施
1.拓展招租渠道 ,加大招租力度 。
(1)委托各物业管理处 、公告栏等发布招租信息 。
(2)通过微信朋友圈 、老客户介绍 、人脉等方式 ,发布招租信息 。
(3)通过知名网站 、微信公众号招租 ,也可考虑在豆瓣网 、抖音等新媒体进行招租 。
(4)商业综合体可举办有品质的热点活动 ,开展线上 、线下推广活动进行宣传 。
2.委托中介。委托有资质的地产中介或者商业代理公司招租 ,借助各大地产中介平台在网络 、门店推广 。
3.提前招租 。提前开展续租沟通 、公开招租等工作 ,尽量缩短物业空置期 。
4.物业改造更新 。根据市场需求 ,可考虑分割物业出租 ,老旧写字楼 、住宅等重新装修 ,改善物业状态及配套措施等方式 ,提升物业出租率 。
5.定期调整租赁价格 。建立租赁市场调研机制 ,认真落实租赁市场价格的调研工作 ,制订与市场大致接轨的租赁价格体系 。
6.提升服务质量 。加强物业的租后管理 ,不断提升安全 、卫生条件 ,提升客户满意度 ;加强与优质租户的沟通联系 ,关心并及时解决租户的合理诉求 。
7.建立激励约束机制 。将招租工作成果纳入相关工作人员的绩效考核体系 ,充分调动一线业务人员的经营责任心和积极性 。
(四)解决空置物业的注意事项
1.加强新租户的背景调查 。同等条件下 ,优先选择租赁实力较强 、业务及住所相对稳定的租户 。
2.程序合规 。物业长期空置后实现出租的 ,也应履行公开招租等流程。
3.注重安全生产管理 。经考察 ,对于可能存在安全隐患的租户 ,在引入时应慎重 。
4.注意平衡区域内的价格体系 。在商业运营中 ,同区域的物业 ,在空置后降价引入新租户时 ,应注意平衡内部价格体系 ,可灵活采取保密协议 、租金打折等多种方式。
5.关注租赁业态 。尽量避免引入与业态不符的租户 ,影响片区经营环境 。
三 、违规二房东处理
(一)违规二房东的界定标准
满足以下一项条款 ,并结合实际情况 ,可认定为违规二房东 :
1.合同承租方与实际使用方主体不一致 ,且两者之间不存在股权 、户籍关系 。
2.未经业主同意 ,擅自转租给第三方 。
3.以牟利为目的的简单转租行为 ,例如 ,采取赚取差价 、虚增租赁面积等方式 。
(二)如何发现违规二房东
1.加强租后巡查 ,并注意是否存在以下情形 :
(1)物业内部结构 、设施发生变化 ,例如物业分割或明显划分为不同区域 。
(2)观察室内布局与陈设 ,判断物业经营业态与承租方是否一致 。
(3)观察门口招牌、室内悬挂的营业执照 、公告文件落款等资料 ,与承租方是否一致 。
(4)观察电梯间广告 、指引标语等信息 ,与承租方是否一致 。
2.现场调查 :
(1)问询物业管理公司 ,水电费 、物管费缴交主体是否发生变化 。
(2)直接问询物业实际使用方 。可考虑向员工(非老板)咨询 ;若发觉物业使用方与承租方不一致 ,可进一步问询租赁方 、租赁时间 、价格等关键信息 。
(3)问询周边商户/住户 ,该物业的使用方信息 。
(三)如何防范违规二房东
1.公开招租信息 ,规范招租流程 。 “阳光是最好的消毒剂” ,公开招租信息 ,充分挖掘客户 ;招租过程公平公正 ,避免牵连内部利益 ,以企业经营利润最大化为原则确定承租方 。
2.租赁价格市场化 ,合理定价 。参考中原评估价及企业市场调研价格 ,综合评估后合理定价 ;避免因租赁价格偏离市场价格 ,带来寻租空间 。
3.建立健全工作机制 。进一步完善制度中关于二房东的工作条款,包括但不限于 :租户背景调查 、租后巡查 、发现违规二房东后处置措施 、建立激励约束机制等 。
4.完善合同条款 。考虑在合同中规定不得私自转租 ,以及发生转租违约行为后的处理条款 ,例如 :业主可单方面解约 、可与实际承租方直接签约 、没有装修补偿等 。
5.增设承租方背景调查 。多渠道了解意向承租方的背景情况 ,包括经营范围 、经营状况 、物业用途等 ,尽量排除不具有租赁实力的意向承租方 ,降低转租风险 。
6.加强租后管理 。加强物业巡查 ,定期了解租户经营情况 ;加强租户的日常管理 ,包括定期检查租户有无转租 ,同时对其他不规范行为进行纠正和整改 。
7.建立约束机制 。层层落实内部管理人员的职责 ,当出现违规二房东(且非自查发现)时 ,应根据相关制度 ,追究内部工作人员是否存在失职 、违规等方面的责任 。
(四)处理违规二房东的有效措施
1.掌握转租情况 ,固定证据 。在调查发现存在转租可能性时 ,第一时间保留相关证据 ,例如 :转租物业照片 、实际承租方经营标识 、转租合同 、物管费缴交凭证等 。
2.研究合同条款,制订处理方案 。仔细研读合同条款 ,必要时请公司法务参与 ,共同制订处理方案 ,列明处理步骤 。
3.与关联方正式接洽 ,做好谈判沟通 。正式采取强制措施或法律手段前 ,与承租方、实际使用方进行充分沟通 ,争取平等协商 、妥善解决 ;在理解各方诉求的基础上 ,力争提出合法合理的解决方案 ;注意谈判技巧 。
4.视情况采取必要的强制措施。根据实际情况 ,可考虑采取停水 、停电等措施 ,但需要提前做好预案 。
5.考虑采取法律诉讼 。根据具体情况 ,请公司法务介入 ,评估采取法律诉讼的路径及具体措施 。
6.内部支持与协同 。解决违规二房东的工作 ,一般较为复杂 、困难 ,公司领导的重视 ,业务与法务的协同 ,工作任务层层分解与督促等 ,对工作成果至关重要 。
(五)处理违规二房东的注意事项
1.合法合规 。研读合同条款及相关法律法规 ,制订工作方案及具体措施 ;请公司法务评估 ,坚持合法合规 。
2.敢于碰硬 。清退工作涉及到违规二房东的切身利益 ,公司领导及工作人员需要团结一致 ,拿出勇于担当 、敢于碰硬的气魄 。
3.避免发生群体事件 、维稳事件 。在沟通 、谈判中坚持理性 、耐心 ,注意控制情绪 。
4.设置合理的工作程序 。在实践中 ,结合具体情况实施工作程序 :主要有事前沟通 、发函 、谈判 、提出解决方案 、部分强制性措施(或有) 、诉讼(或有)等 。
5.保障工作人员的人身安全 。要提前考虑可能存在的激烈冲突情形 ,做好工作预案,保障工作人员的人身安全 。