随着房地产调控政策不断加码 ，房企的库存和资金压力日趋加大 。在此间举行的２０１１博鳌房地产论坛上 ，与会专家和业内人士认为 ，房地产暴利时代已经结束 ，房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战 ，房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代 。　　
　　调控不断加码 房地产暴利时代渐退　　
　　今年以来 ，在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下 ，多数城市房价涨幅明显趋缓 ，投机投资性购房需求得到有效抑制 ，部分房价过高城市出现稳中有降态势 。　　
　　国家统计局１８日发布的７月房价数据显示 ，与上月相比 ，７０个大中城市中 ，价格下降的城市有１４个 ，持平的城市有１７个 。与６月份相比 ，７月份环比价格下降和持平的城市增加了５个 。价格上涨的城市中 ，环比涨幅均未超过１．０％ ，涨幅比６月份缩小的城市有１５个 。一线城市商品房涨幅出现全面停滞 。　　
　　二手住宅价格方面 ，与上月相比 ，７０个大中城市中 ，价格下降的城市有２２个 ，持平的城市有１２个 。价格上涨的城市中 ，环比价格涨幅均未超过１．０％ 。　　
　　正当房企在严格调控政策下转战二 、三线城市 、部分二 、三线城市房价呈现上涨势头之时 ，住房和城乡建设部１７日公布了对各地列入新增限购城市名单的５项建议标准 ，限购令“扩编”箭在弦上 ，房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭 。中国房地产业协会副会长朱中一认为 ，２０１１年是我国“十二五”规划的开局之年 ，也是房地产转型发展的关键之年 ，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松 。　　
　　“中国的房地产市场正发生着巨大变化 ，如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风中 ，调控后就是置身于刺骨的寒风中了 ，而且这个寒风不是一年两年 ，不能太乐观 。”高和投资董事长苏鑫说 ，５年前投资一二线城市的住宅 ，年投资回报率一般能达到１５％ ，调控后的年回报率不会超过５％ 。苏鑫认为 ，限制第三套房以上的按揭一定是长期的政策 ，因为政府意识到普通住宅的去投资化是未来政策的重要趋向 。　　
　　阳光１００集团董事长易小迪认为 ，房价继续疯涨不可能再延续 ，除了限购 、限价的调控手段 ，保障房 、房产税这些长期调控手段可能会长期存在 ，住宅市场将呈现“两分天下”的格局 ，房产税如果在全国铺开 ，也将对房地产市场造成重大影响 。　　
　　库存压力持续增大 资金链日益绷紧　　
　　随着房地产调控的进一步深入和政策的进一步细化 ，多个城市和房企的库存量大幅攀升 ，同时销售量萎缩和融资成本上升导致房企资金链条日益紧绷 。　
　　截至８月１７日 ，沪深两市１２２家房地产上市公司中 ，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年报 。据ＷＩＮＤ资讯统计数据显示 ，３８家上市房企期末存货从去年同期的２６０２．２４亿元大幅增加至今年中期的３７６２．０６亿元 ，同比增长４４．５７％ 。而从已公布７月销售数据的１４家上市房企销售情况来看 ，有９家上市房企销售业绩环比出现下跌 。而对于小型上市房企而言 ，宏观调控将使其资金链更加紧绷 ，多家小型上市房企上半年均出现经营性亏损 。　　
　　流动性日益收紧 ，房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄 ，融资成本不断上升 。前美国银行美林董事总经理 、安泰盘实总裁蓬钢认为 ，目前大部分房地产企业都面临资金压力 ，要么降价获取资金 ，要么去资本市场进行成本较高的融资 。　　
　　以海南为例 ，当前海南省待售商品房４５０万平方米 ，在建商品房２８００多万平方米 ，报建项目还有１２００万平方米 ，总共近４５００万平方米，而海南去年上半年月均销售面积为８０．０３万平方米 ，今年上半年月均销售面积大约为７２．３万平方米 。海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示 ，产销之间的这种反差提醒我们 ，房地产发展规模一定要摸清存量底数 、把握市场需求 、有效搞好促销和风险控制 。　　
　　部分与会专家认为 ，随着调控政策深入和细化 ，下半年房企库存压力进一步上升 ，买方市场很可能到来 ，再加上房企资金持续受到压力 ，房企可能将推盘降价回笼资金 。　　
　　深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松说 ，即使限购令不“扩编” ，目前房地产市场也已进入存货积压周期 ，下半年市场的积压就会带来价格调整 。　　
　　经营盈利模式遭遇挑战 房地产业亟待转型　　
　　随着房企库存和资金的压力不断增大 ，房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战 ，房地产业亟待转型 。　　
　　北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝说，过去简单地拿地 、盖房 、预售 、回钱 ，产生利润的模式已经不存在了 。房企现在首先要降低发展速度 ，做好手中的住宅产品 ，同时适当开发综合性商业项目 。　
　　“住宅市场将走向微利时代 ，不再是产生暴利的产品 ，房企必须创新产品 、提高品质 ，才可能获得利润 。”易小迪说 ，严厉的调控加速了中国城市化往二 、三线城市的转移 ，城市化热点已经不在沿海大中城市或一线城市 ，房企来源于投资升值的盈利模式将会受到很大挑战 ，通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变 ，与之相适应的粗放式经营盈利模式将结束 。　　
　　苏鑫认为 ，此次房地产调控必然导致两个趋势 ，一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场 ，二是普通住宅的去投资化 。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托 、基金为主的直接融资 ，房地产投资将告别“炒房”时代进入理性投资时代 。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点 。　　
　　朱中一说 ，今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主 ，所有企业都必须重视这个问题 ，否则将面临淘汰的危险 。他认为房地产业亟待转型 ，应调整供应结构 、转变开发建设模式 、推进科技进步和技术创新 、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理 。