房价连续3个月下跌

继5月份 、6月份百城房价连续下跌后 ，7月份这一跌幅则继续扩大 。

根据中指院发布的百城房价指数 ，7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米 ，环比上月下跌0.81% ，跌幅扩大0.31% 。从涨跌城市个数看 ，100个城市中76个城市环比下跌 ，仅24个城市环比上涨 。其中北京 、上海等十大城市全部环比下跌 、且跌幅超过全国 。

据悉 ，今年以来 ，受信贷收紧 、市场预期不稳等影响 ，市场整体下行趋势明显 。政策环境方面 ，中央着力推进长效机制建设 ，地方调整更趋灵活 。部分库存过大 、需求不足的城市 ，通过放松限购 、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行 。供应方面 ，迫于库存高企和负债率较高的压力 ，多数房企采取低价加推 、降价促销等策略 ，加大推盘以价换量以保障业绩 ；在市场信息更发达的大中城市 ，品牌房企对市场反应更加敏感 ，促销项目增多且价格下调幅度扩大 。需求方面 ，消费者仍然预期市场保持下行 ，入市意愿不高 ，市场成交没有明显改善 。

下半年 ，随着限购放松城市个数增多 ，短期内可刺激市场成交回升 。虽然放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企 、供大于求的局面 ，但在一定程度上有助于稳定预期 ，促进市场回稳 。金融支持是否到位 、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素 。

成交小幅回暖

成交方面 ，7月份虽然各地限购令放松蔚然成风 ，但住宅市场成交表现仍然差强人意 。无论是新房还是二手房市场 ，尽管环比数据出现小幅回升，但仍处于今年以来月度低位 ，较去年成交水平更是下滑明显 。可见，限购取消对市场影响较为有限 ，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下 ，以价换量消化库存仍是市场主策略 ，市场筑底有望加速 。

从新房市场来看 ，中原监测的全国40个重点城市 ，7月份新建住宅合计成交1690万平方米 ，虽然环比上升7% ，但同比降幅仍达到13% 。对比今年以来月度成交水平 ，7月份成交量仅好于今年2月份以及6月份 ，较去年月度成交均值更是大幅下降近两成 。

分各线城市来看 ，一 、二线城市表现较差 ，三 、四线城市相对较好 。一线城市7月份成交量较去年月均值大幅下挫近三成 ；而二线城市虽然较6月份成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言 ，三 、四线城市环比增幅最大达10% ，且较去年月均值降幅小于一 、二线城市 。

从二手房市场来看 ，根据中原地产估测 ，7月份6大城市（京沪广深津蓉）二手住宅成交面积为337万平方米 ，虽然环比6月份增长8% ，但仍处于历史低位 。与新房同为今年以来月度成交量的第三低位 ，且较去年月均成交面积大幅回落41% 。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为 ，楼市依然处于明显调整过程中 ，主要城市新房市场的巅峰期已过 ，大部分已进入平稳期 ，增长空间有限 ，其中部分二 、三线城市增长过快 ，需求已被透支 。6月份至7月份成交量持续低迷 ，明显影响了开发商的定价 。预期后市特别是二线城市下调房价的项目将明显增加 ，整体市场在第三季度依将处于以价换量过程中 。

“限购松绑难以拉动市场成交 ，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大 、房价过快上涨等市场本身风险因素积累 ，以及前期成交集中释放带来的需求断档 。因此，虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交 。此外 ，在多地相继‘放松限购’之后 ，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策 ，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大 ，但其对市场预期的影响不容小视 ，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放 。后续市场的走势依然依赖信贷的变化 。”张大伟表示 。